尤佳:业主共有权行使主体研究

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  【摘要】以《中华人民共和国物权法》为中心的相关立法,以共有方式确立了业主对于公共物业财产的物权。时会,源于罗马法的共有制度本质为个体主义法律,而业主间在共有权的行使过程中形成的是团体关系。以个体主义为视角而设计的调整业主共有权关系的法律使得业主共有权的行使下行速率 低下。针对业主间的团体关系,立法理念应当从个体主义转向团体主义。下行速率 是团体主义法的终极目标,针对业主共有每项具有“区域性公共物品”特质,业主共有权行使主体的业主团体主体化是下行速率 目标下的最优选用。在业主团体主体化实现过程中,立法应当明确业主团体的内涵、确立业主团体的主体资格、赋予业主团体以适度强制手段。从实践来看,业主团体的主体化选用经得起实践的检验,可不须要处理现实中突然出現的间题。

  【关键词】业主共有权;个体主义;团体主义;区域性公共物品;业主团体

  近代以来,随着结社自由原则的确立、资源的日益稀缺以及经济规模化的发展,各种类型的团体在商事、劳工、住宅、社会福利等领域扮演着日益重要的角色。针对团体中的财产关系,大陆法系各国运用共有制度加以调整。但共有制度以共有其他人所有体为权利义务的归属主体,在人数众多的团体中,在就共有每项的结构民事活动中,产生了交易成本所处问题、共有每项管理下行速率 低下、共另一其他人责任风险过大等各种间题。这反映了出大陆法系物权制度在调整团体性财产关系时具有先天性的所处问题,“以大陆法系的所有权理论去分析所有的财产权关系……,所有权失灵间题时有所处。”[1]作为大陆法系物权制度基础的罗马法是应简单商品经济而生的。为确保物的流通性,保证权利人对于物的全面支配力,罗马法奉行绝对所有权观念,以被委托人主义为其理念。作为重要物权制度之一的共有制度同样秉持被委托人主义理念,共另一其他人对共有物的随几点几分 割请求权的制度设计要是 著例。

  尽管《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)确认了业主对于区分所有建筑中共有每项的物权,但在业主人数众多的区分所有建筑中,以业主被委托人作为共有每项权利义务归属主体的做法,不符合实践的须要,愿因共有每项的运用、管理下行速率 低下,最终影响业主的生活和合法权益。这亟须另一其他人都都 在理论上进行深入分析,在立法上进行完善。

  一、间题及其成因:下行速率 低下与制度失灵、价值偏差

  《物权法》第70条是对建筑物区分所有权的定义,规定业主就专有每项以外的共有每项享有共有权。然而,实践中业主共有权的行使中所处诸多间题,愿因了区分所有建筑中共有每项运用、管理上的失灵,并最终损害了业主的利益。

  (一)间题归纳:业主共有权的行使下行速率 低下

  1.业主对共有每项义务的履行具体情况不容乐观。物业费的缴纳,是业主就共有每项承担的主要义务,但目前物业费拖欠间题较为普遍。[2]尽管物业公司可不须要分别起诉拖欠物业费的业主,但你你是什么方式成本高、下行速率 低。不仅比较慢 ,当你你是什么业主拖欠物业费时,你你是什么业主还往往袖手旁观,甚至竞相效仿,物业公司一旦被迫撤离小区,损害的却是全体业主的利益。[3]此外,实践中物业继受人拒绝缴纳原业主拖欠的物业费的间题也很常见。对此,有学者认为,积欠的物业费属于原业主对于物业公司的债务,不随区分所有权之移转而移转。[4]全部也有学者认为,继受人在继受前有义务查询原业主的物业费缴纳具体情况,可能性物业可能性转入继受人名下,物业公司又只有向其主张励志的话 ,物业费就更难追缴,时会应突破债权与物权的僵硬区分,从公平的深层出发,承认继受人缴纳原业主所拖欠物业费的义务。[5]

  2.业主对于共有每项的权利成为一纸空文。实践中众多业主“一盘散沙”和“搭便车”的现状,使得共有每项的利用所处两方面的困难:一是无人真正过问共有每项的管理,开发商、物业公司对之侵占甚至以其敛财的具体情况较为严重;二是共有每项名义上归属于众多业主,第三人难以就之进行交易,从而无法实现效益的最大化;而在共有每项遭受侵害时,有权提起诉讼的主体也难以选用,在司法实践中产生了诸多争议。[6]

  3.业主对于共有每项的连带债权债务难以实现。按照《物权法》第102条的规定,不动产共另一其他人对于共有物的债权债务对外原则上承担连带之债。具体到区分所有建筑中,业主就共有每项的收益、费用对于第三人享有并承担连带债权债务。据此逻辑,单个业主对共有每项的利用人享有收益返还请求权,一同也负有向他人承担共有每项的费用及致他人损害的赔偿的责任。事先的规定显然不具有可操作性,难以实现。一方面,单个业主就共有每项收益提起的诉讼请求通常得只有法院的支持[7];被委托人面,让单个业主对共有每项的债务对外承担全部责任又难以为普通民众所接受。

  综上,《物权法》规定业主对专有每项以外的共有每项享有共有权,并尽其所能列举了共有每项的范围,我觉得尊重了业主为共有每项支付了对价的事实、维护了业主的财产权益。然而,依共有制度的内涵及意旨,在就共有每项的运用、管理与第三人形成的权利义务关系中,单个共另一其他人乃是法律关系的一方主体。在一般的财产共有中,可能性共另一其他人人数较少,结构第三人直接与共另一其他人缔结法律关系,共另一其他人作为一方主体履行义务行使权利是可行的,对外承担连带债权债务也是合理的。但一旦适用于业主人数众多的区分所有建筑,该制度将全部陷入运转失灵的境地。可能性业主人数众多,无论是对共有每项的维护、管理,还是对其的运用、收益,但凡涉及与第三人的民事活动,可能性将众多的单个业主作为一方被委托人,交易都将难以成功。

  (二)制度愿因: 个体法本质的物权制度在业主团体性财产关系中的失灵

  1.业主间就共有每项形成了团体财产关系。不同于一般的共有每项,区分所有建筑中的共有每项的存续目的在于发挥区分所有建筑的功能,时会假使 区分所有建筑所处,共有每项就只有分割。此外,有关共有每项的管理、处分等民事活动关系到众多业主的利益,须要在众多业主之间以一定的方式作出决议。时会,无论是其客观上的不可分割还是权利行使上的不可分割,共有每项都使得业主在行使权利时形成了事实上的团体关系。在你你是什么团体关系中,要最大化的实现业主对于共有每项的利益,就须要从整体的层面、团体的深层来设计业主的权利义务。

  2.现行物权制度以个体主义为其理念。罗马法是建立在简单商品经济之上,其物权制度有如下价值形式:(1)以有体物为物权体系的逻辑起点;(2)以保证物的流通性为重点,即重交换而非利用;(3)确保被委托人对物的全面支配,奉行被委托人主义而非团体主义;(4)所有权具有绝对性,奉行一物一权原则。与罗马法相比,日耳曼法重视对物的利用,个别的利用权是独立的权利,物权具有团体性、社会性,但你你是什么以互相协助、互相生产为目的的团体主义理念却比较慢被现代大陆法系各国继受。时会,我国通过继受大陆法系国家的法律传统,承接了罗马法的物权制度及其理念,包括共有在内的现行物权制度表现出鲜明的个体主义理念。

  3.以个体主义为理念的物权制度与业主团体财产关系所处本质区别:(1)以被委托人主义为基石的物权制度,以确保物的顺利交换流转为目的,而在区分所有建筑中也有要是形成共有每项,是为了保障区分所有建筑实现其功能,时会共有每项的价值重在使用而非交换,业主就共有每项的财产关系以最大化使用、收益为目的,与以流通为目的的罗马法的物权制度所处本质上的差异。(2)以被委托人主义为基石的物权制度,以尊重权利人的财产自由为理念,强调权利人对于财产的绝对支配,而在区分所有建筑中,业主团体的恒久性以及共有每项具有的使用、收益功能,决定了业主团体间的财产关系要以保证下行速率 和公平为理念,业主的被委托人财产自由的绝对性要受到一定限制。

  (三)价值成因:自由与下行速率 价值选用之偏差

  “行为规则像潮水般随着价值理念而起落,服从另一其他人都都 看只有的力量之牵引”。[8] 制度实施中所暴露出的间题,是立法者对不同价值目标进行选用后的衍生物。对法的价值进行选用不须易事。作怎么会会会会规范的法律,要承载另一其他人都都 多方面的需求,以至于“在私法价值取向多元化背景下,价值冲突的判断间题就成了困扰人类聪慧的难解之题”。[9]时会,价值的本质既然是主体性意识,在特定人群中达成价值共识要是须可能性性。尽管存有争议,但进入私法学者研究视野的主要有平等、自由、公平、下行速率 等价值观。

  自由价值关注个体解放,主张个体利益的优先保障。在传统私法价值体系中,自由价值优先已成为私法学者的共识,“在比较慢 足够充分且正当理由的具体情况下,不得主张限制民事主体的自由”[10]。业主共有权的制度定位,要是 传统私法自由价值观的体现。在业主共有权行使过程中,和传统所有权人一样,作为共有每项权利主体的业主被委托人的意志被推上至高位置,财产权神圣观念深得众业主的支持。但业主之间在共有每项的运用、管理上形成的却是团体性关系。一味强调业主的被委托人财产自由,会产生上述共有每项的运用、管理下行速率 低下等间题。

  业主共有权的行使成为个体利益与团体利益的交汇之处,维护个体“自由”还是助于团体“下行速率 ”是立法者在确立规则时须要面对的选用。

  二、路径转向及其选用:从个体主义转向团体主义的业主团体主体化

  (一)路径转向的价值基础:下行速率 优先

  在坚持个体主义的传统私法中,下行速率 价值一般后所处你你是什么价值目标。在以尊重个体自由为最高价值的传统私法中,尽管对下行速率 的追求在诸多领域全部也有所体现,但总的来说,下行速率 价值一般以尊重个体的自由为基础,以并能保证交易安全为前提。在下行速率 、自由和安全的冲突中,传统私法制度通常倾向于以牺牲下行速率 来换取对自由和安全的维护。

  就团体主义立法而言,下行速率 是终极价值目标。私益性团体也有要是所处,其首要目的是实现团体成员财产利益的最大化。一方面,团体在对个体资源的整合中获得了比个体更强大的能力,并时会在结构竞争中取得了个体所不具备的优势;被委托人面,团体中的组织化价值形式并能协调分散的、低下行速率 的个体行动,而激励、约束机制的采用使得财产最优化利用成为可能性。“分散的、未经组织的大多数,在采取行动方面往往只有‘无所事事’和‘无所顾忌’这本身极端方式之间进行选用……超越这兩个极端的途径,是分散利益的组织化。利益组织化可不须要使分散个体承担集体行动的成本,分享行动的受益,时会可不须要通过组织化的激励、制约机制,协调个体的行动步骤、节奏和方向。”[11]

  基于对财产利益最大化的追求,个体进入团体。然而,团体愿因分析约束,个体集结为团体,必然愿因其被委托人自由的减损。助于个体集结为团体的动力也正是团体行动所特有的下行速率 给个体带来的相应的利益回报。时会,在团体法的价值体系中,作为团体所处的愿因和个体追求的目的,下行速率 价值一般应当所处最高地位,在下行速率 和自由等你你是什么价值所处冲突时原则上所处优越地位。

  (二)路径转向的物质基础:业主共有每项的“区域性公共物品”特质

  经济学上,“公共物品”是与“私人物品”相对应的概念,“公共物品”主要有以下价值形式:(1)消费上的非竞争性,即在给定的生产水平下,向兩个额外消费者提供商品或服务的边际成本为零; (2)受益上的非排他性,即任何人全部也有能可能性被委托人的消费而排除他人对该物品的消费。“区域性公共物品”[12]是介于“公共物品”和“私人物品”里面的概念。该类物品在特定区域内具有消费上的非竞争性和受益上的非排他性,但在特定区域之外则具有排他性的特点 。

  在区分所有建筑中,所处极少量“区域性公共物品”:一方面,管线设备、绿化景观等公共财产以及公共秩序、公共安全等,具有“公共物品”价值形式。在小区结构,它们以零边际成本向业主提供使用收益功能,具有消费上的非竞争性,一般具体情况下单个业主的合理使用不让妨碍到你你是什么业主的使用。一同,它们也具有消费上的非排他性,即使单个业主比较慢 缴纳相关的维修使用费,或比较慢 履行你你是什么相关义务,也比较慢排除其对于该类物品的使用收益。被委托人面,在区分所有建筑之外,上述物品却不再具备“公共物品”的价值形式。对于业主以外的人群,区分所有建筑中的公共财产、公共秩序、公共环境等事物既具有消费上的竞争性,也具有消费上的排他性。业主以外的人,只有享有小区内的公共设施、公共卫生、公共环境、公共安全所带来的良好舒适的便利,之时会给小区维护管理成本带来不合理的额外支出。换言之,在区分所有建筑之内,上述事物具有“公共物品”的性质;在区分所有建筑之外,上述事务却是小区业主团体的“私人物品”。时会,区分所有建筑中的相关事物的性质为“区域性公共物品”。这也正是业主共有权行使主体制度从个体主义转向团体主义的物质基础。(点击此处阅读下一页)

本文责编:frank 发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 法学 > 民商法学 本文链接:http://www.aisixiang.com/data/633005.html 文章来源:《法商研究》2013年第2期